La saisie immobilière se définit comme étant un ensemble de mesures et de techniques juridiques mises à la disposition de tout créancier, titulaire à quelques exceptions près, d’un titre exécutoire, pour mettre sous mains de justice les biens appartenant à son débiteur dans le but d’être rétabli dans ses droits. L’étude de la saisie immobilière, telle que régie par l’Acte Uniforme présente des intérêts variés et diversifiés. D’un point de vue théorique, l’analyse permet de dégager la portée abrogatoire du Droit OHADA par rapport aux législations nationales des Etats parties et de rendre compte de ce qui reste des législations nationales des Etats après l’avènement de l’OHADA. Elle permet également de guider la jurisprudence dont la lecture traduit parfois et malheureusement des insuffisances aussi bien quant au choix de la loi applicable qu’à la procédure applicable à l’espèce en cause. D’un point de vue pratique, l’étude de la saisie immobilière permet de rendre compte de son effectivité, de son efficacité et surtout de sa dynamique.

Le législateur OHADA, à travers cet Acte, a uniformisé la matière dans les Etats parties et partant abrogé diverses législations nationales en leurs dispositions contraires. La matière s’est enrichie de décisions jurisprudentielles lui donnant pleine vie. Ainsi, on peut dès lors aborder à travers un exposé illustré la mise en œuvre de la saisie immobilière telle qu’issue de la législation communautaire (Paragraphe I) avant d’envisager les incidents nés de celle-ci (Paragraphe II).

I-          MISE EN ŒUVRE DE LA SAISIE IMMOBILIERE

Le déclenchement de la saisie immobilière (A) est subordonné à l’existence de certaines conditions préalables (B).

A-   L’ouverture de la saisie immobilière

Elle suppose que soient résolues les interrogations relatives aux acteurs (1), à l’objet (2) ; et aux conditions liées à la créance et aux titres (3).

1-   Les acteurs

Le déclenchement de la procédure de saisie immobilière fait intervenir un ou plusieurs sujets actifs d’une part, et un ou plusieurs sujets passifs d’autre part.

Le créancier poursuivant comme sujet actif : la saisie immobilière est ouverte à tout créancier titulaire d’un titre exécutoire ; il peut s’agir d’un créancier chirographaire que d’un créancier hypothécaire ou privilégié. En effet, aux termes de l’article 247 de l’Acte Uniforme, « la vente forcée d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant la créance liquide et exigible ».

Les sujets passifs : le débiteur tenu personnellement et le tiers détenteur tenu « propter rem ».

En principe, la procédure de saisie immobilière est diligentée contre le débiteur qui est tenu personnellement ou solidairement de la dette. Il peut également s’agir d’une caution personnelle (qui s’engage à exécuter l’obligation du débiteur si celui-ci n’y satisfait pas lui-même).  Le tiers détenteur quant à lui, est l’acquéreur particulier qui est étranger à la dette. C’est en ce sens que la loi donne la possibilité au débiteur, dont l’immeuble est affecté en garantie de sa créance, de l’aliéner.

2-   L’objet de la saisie immobilière

 La question qui se pose ici est celle de savoir sur quoi porte la saisie immobilière. A la lecture des dispositions des articles 247, 249, 250 et 252 de l’Acte Uniforme, le législateur se contente à chaque coup de la formule « vente forcée d’immeuble » sans pour autant énumérer les immeubles concernés. Même si l’adjudication est soumise au préalable de l’immatriculation, il n’en demeure pas moins que la saisie immobilière peut être déclenchée aussi bien sur les immeubles immatriculés que ceux non encore immatriculés (article 253). Entrent également dans l’assiette de la saisie immobilière les impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n’est pas propriétaire mais qui lui a été affecté par décision d’une autorité administrative (articles 254, 258 et 259). La créance, objet de la saisie et les titres justifiant la saisie doivent obéir à certaines exigences.

3-   La créance et les titres

En ce qui concerne la créance, l’ouverture d’une procédure de saisie immobilière suppose l’existence d’une créance liquide et exigible. En effet, aux termes de l’article 247 de l’Acte Uniforme, « la vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Une créance est liquide lorsqu’elle est déterminée dans son montant ou lorsque son montant est déterminable. La créance exigible, quant à elle, est celle dont le paiement peut être immédiatement exigé c’est-à-dire elle ne doit être affectée d’aucun terme.

La mise en œuvre de la saisie immobilière suppose l’existence préalable d’un titre. Il doit s’agir d’un titre exécutoire c’est-à-dire un titre revêtu de la formule exécutoire qui est une formule sacramentelle dont l’omission ôte au titre son caractère exécutoire.

B-   La procédure de la saisie immobilière

Elle commence, dans l’espace OHADA, par la mise sous mains de justice de l’immeuble ou des immeubles convoités (1). Elle se poursuit par les formalités afférentes à la préparation de la vente (2) et prend fin par l’adjudication elle-même (3).

1-   La mise de l’immeuble sous-main de justice

Les formalités diffèrent selon que les poursuites sont déclenchées contre le débiteur lui-même ou contre un tiers détenteur. Dans l’un ou l’autre cas, le commandement emporte des effets.

Quant aux poursuites déclenchées à l’encontre du débiteur lui-même, il faut distinguer selon qu’il s’agit d’un débiteur en difficulté financière ou d’un débiteur en cessation de paiement. Lorsque le débiteur est en difficulté financière, le créancier poursuivant doit par l’intermédiaire d’un huissier de justice ou d’un agent d’exécution, faire signifier au débiteur un commandement aux fins de saisie immobilière conformément à l’article 254 de l’Acte Uniforme. L’article 256 précise que pour obtenir des renseignements utiles à la rédaction de son commandement, l’huissier instrumentaire peut pénétrer dans l’immeuble de son débiteur sur lequel doit porter la saisie, avec l’assistance de la force publique, au besoin. Quant au débiteur en cessation de paiement, il obéit à un régime particulier (articles 150 et suivants de L’Acte Uniforme portant Organisation des procédures collectives d’apurement du passif) en ce sens ou la poursuite est initiée par le syndic désigné par le jugement d’ouverture ; ce dernier disposant d’un délai de 3 (trois) mois pour entamer la réalisation des immeubles du débiteur en liquidation des biens. Le juge commissaire est le personnage central de la procédure de liquidation des biens ; il est chargé d’autoriser la réalisation des immeubles par voie de saisie.

S’agissant des poursuites déclenchées contre un tiers détenteur, l’article 255 de l’Acte Uniforme dispose « à peine de nullité, le commandement est signifié le cas échéant au tiers détenteur avec sommation, soit de payer l’intégralité de la dette en principal et intérêts, soit de délaisser l’immeuble hypothéqué, soit enfin de subir la procédure d’expropriation ». Toutes les fois que le débiteur principal ne détient pas réellement l’immeuble convoité, le tiers détenteur de celui-ci doit nécessairement être mis en cause dans les formes prescrites.

Le commandement et la sommation produisent des effets. En dehors des effets classiques attachés à tous les commandements et sommations de payer notamment l’interruption et le cours des intérêts moratoires, le commandement et la sommation en matière de saisie immobilière n’ont pas d’effet particulier. Signifiés, ils déclenchent la procédure et tiennent lieu de mise en demeure. Aux termes de l’article 262(1) de l’Acte Uniforme, le « commandement vaut saisie à compter de son inscription ».

L’immeuble convoité étant ainsi mis sous mains de justice et ses fruits et revenus immobilisés et rendus indisponibles, il ne reste au créancier qu’à procéder aux formalités pour parvenir à la vente.

2-   La préparation de la vente

Elle commence par la rédaction et le dépôt du cahier de charges, se poursuit par la sommation d’en prendre communication, passe le cas échéant par une audience et se termine par la publicité.

Aux termes des dispositions de l’article 266 de l’Acte Uniforme, « le cahier de charges est le document rédigé et signé par l’avocat du créancier poursuivant qui précise les conditions et les modalités de vente de l’immeuble saisi ». Il doit contenir de façon exhaustive les prescriptions énumérées à l’article 267 sous peine de nullité et doit avoir en annexe un état de droits réels inscrits sur l’immeuble à la date du commandement.

La sommation de prendre communication du cahier de charges, quant à elle, est diligentée dans un délai de 08 jours suivant le dépôt du cahier de charges par le créancier poursuivant qui doit la faire signifier par huissier au saisi et à sa personne ou à son domicile.

Le législateur OHADA consacre une audience éventuelle ayant pour objet de statuer sur toutes les contestations susceptibles d’être élevées à l’occasion d’une procédure de saisie immobilière. Cette audience a lieu par devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble et au jour fixé tant par l’acte de dépôt du cahier de charges que par la sommation d’en prendre connaissance. Le principe du contradictoire est expressément consacré par l’article 272 qui dispose que : « les dires et observations sont jugés après échange des conclusions motivées des parties qui doit être effectué dans le respect du principe du contradictoire ».

La publicité se fait sous un double aspect notamment l’insertion d’un extrait du cahier de charges dans un journal d’annonces légales et l’apposition des placards. Aux termes de l’article 276, ces derniers doivent être apposés à la porte du domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du notaire convenu, ainsi que dans les lieux officiels d’affichage de la commune de la situation des biens. Cette publicité doit être faite dans un délai de 30 jours au plus tôt et de 15 jours au plus tard avant la date de l’adjudication.

La publicité étant organisé et faite, les tiers et les parties mis au courant, il peut alors être procédé à la vente.

3-   La vente ou l’adjudication proprement dite

Elle constitue la dernière formalité de la procédure sans incident de la saisie immobilière.  La détermination de l’institution chargée de la vente de l’immeuble est faite par soit par la loi soit par les parties. Aux termes des dispositions de l’article 248 de l’AUPSRVE, « la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie est celle ayant plénitude de juridiction dans le ressort territorial où se trouvent les immeubles » : c’est le principe. Exceptionnellement, l’institution chargée de la vente est la résultante d’un accord de volonté des parties, car il arrive cependant que dans le cadre de leur convention de prêt, les parties conviennent que la vente aura lieu par devant notaire, lequel sera désigné sur simple ordonnance du juge des requêtes.

Aux termes de l’article 280 de l’AUPSRVE, « au jour indiqué pour l’adjudication, il est procédé à la vente sur réquisition, même verbale ; de l’avocat du poursuivant ou de tout créancier inscrit. Celui-ci indique publiquement le montant des frais de poursuite préalablement taxés par le Président de la juridiction compétente ». Cet article met l’accent sur le fait que la saisie immobilière reste et demeure l’affaire des parties. La vente, étant précédée par la publicité, toute personne dotée de la capacité juridique peut se porter enchérisseur. Toutefois, les personnes mineures ne peuvent enchérir que par le biais de leur représentant légal.

En ce qui concerne la vente sur saisie d’immeuble proprement dite, elle a lieu aux enchères publiques, animée par les offres successives des personnes intéressées par l’immeuble mise en vente et faites par elles-mêmes ou par le biais d’un avocat. Le ministère d’avocat n’est donc plus désormais obligatoire pour se porter enchérisseur. L’AUPSRVE en son article 282 alinéa 3, en faisant de la constitution d’un avocat à la seule fin d’enchère une faculté, a ainsi résolu de façon préventive toute contestation relative à la validité d’une enchère.

L’adjudication est matérialisée soit par un procès-verbal d’adjudication, soit par un jugement d’adjudication selon que celui-ci a été faite par devant notaire ou par devant le tribunal. L’acte qui consacre l’adjudication ne constitue pas en droit une décision de justice susceptible de voie de recours telles que l’opposition, l’appel, le pourvoi, la tierce opposition et la requête civile. Il ne peut en être autrement s’agissant précisément du jugement d’adjudication que celui-ci statue sur une contestation élevée et survenue postérieurement à l’audience éventuelle. Aux termes de l’article 294 de l’AUPSRVE, « lorsque l’adjudication est devenue définitive, une expédition de la décision judiciaire ou du procès-verbal d’adjudication établi par le notaire est déposé à la conservation foncière aux fins d’inscription.

II-       LES INCIDENTS DE LA SAISIE IMMOBILIERE

Dans la présente étude, nous nous limiterons à l’examen des incidents prévus par le législateur communautaire (A) puis nous envisagerons les règles de procédure gouvernant ceux-ci (B).

A-   La typologie des incidents

La lecture des dispositions des articles 302 et suivants de l’Acte Uniforme permet de se rendre compte qu’ils sont tantôt liés aux personnes en cause (1), tantôt aux vices de forme (2), tantôt encore au transfert de la propriété (3).

1-   Les incidents liés aux personnes en cause

Ils concernent essentiellement les créanciers et les tiers et se traduisent par le concours de plusieurs saisies qui est réglementé par les articles 302 et 303 de l’AUPSRVE qui prévoient successivement l’hypothèse ou plusieurs saisies portent sur les immeubles distincts du même débiteur et celle ou une seconde saisie est plus ample que la précédente.

La subrogation dans les poursuites, quant à elle, a lieu dans plusieurs hypothèses notamment en cas d’inaction du premier saisissant à qui est dénoncé une seconde saisie et en cas de collusion, fraude, négligence ou toute autre cause de retard imputable au saisissant. La subrogation commence par une sommation de continuer les poursuites adressées au créancier dont les commandements ont été antérieurement mentionnés à la conservation foncière ; ladite sommation doit impartir à ce créancier un délai de 8 jours pour continuer les poursuites et doit être faite par acte d’avocat (article 305 al3).

2-   Les incidents liés aux vices de forme

Il s’agit des demandes en annulation. Elles constituent l’essentiel des incidents en matière de saisie immobilière. C’est ainsi que l’on distingue les vices antérieurs à l’audience éventuelle (notamment liés aux délais, aux éléments que doit contenir tel ou tel acte pour être valable, à la manière dont il a été diligenté) et les vices concomitants ou postérieurs à celle-ci (notamment liés à la publicité, le non-respect des délais de publicité prescrits par les articles 276 et suivants).

3-   Les incidents liés au transfert de la propriété

L’adjudication, à elle seule, ne suffit pas pour le transfert de la propriété. Encore faut-il que l’adjudicataire se soit libéré du prix de la vente dans les délais indiqués dans le cahier de charges et qu’il se soit conformé aux exigences prescrites. La sanction de l’inobservation de ces exigences est la remise en vente de l’immeuble préalablement adjugé aux risques et périls de l’adjudicataire initial qui sera obligé de payer un supplément si la remise en vente n’apporte pas plus fort prix que celui de la première adjudication. La remise en vente est donc l’expression processuelle de la résolution pour inexécution du jugement d’adjudication et du procès-verbal d’adjudication. Cette procédure résolutoire est appelée la folle enchère.

B-   Les règles de procédure gouvernant les incidents de la saisie immobilière

Les principales questions concernent le formalisme (1) et les voies de recours (2).

1-   Le formalisme

Quant aux modes de saisine, l’article 298 de l’Acte Uniforme distingue selon que l’incident ou la contestation est formée contre une partie ayant constitué un Avocat ou non. Si la partie contre laquelle s’élève la contestation a constitué un avocat, celle-ci est formée par simple acte d’avocat contenant les moyens et les conclusions. Dans le cas contraire, elle le sera par requête avec assignation.

Les délais de procédure, quant à eux, sont consacrés par les dispositions des articles 299 et 311 de l’Acte Uniforme. L’examen de ces deux textes permet de se rendre compte que le législateur distingue selon que l’incident est antérieur à l’audience éventuelle ou concomitant et postérieur à celle-ci.  Si l’incident est antérieur, il devra être soulevé par un dire annexé au cahier de charges 05(cinq) jours au plus tard avant la date fixée pour cette audience. En revanche, lorsque l’incident est postérieur à l’audience éventuelle, il ne devra être présenté que 08 (huit) jours au plus tard avant la date fixée pour l’adjudication.

La procédure de saisie immobilière est faite essentiellement de formalités et de délais, ce qui conduit à s’interroger sur la sanction attachée à l’inobservation de ceux-ci. C’est ainsi que le législateur distingue la déchéance, de la nullité. Lorsqu’il s’agit de nullité, elle doit expressément prévue par les textes. La déchéance, quant à elle, elle est prononcée lorsque les délais prévus aux articles 259, 266, 268, 269, 270, 276, 281, 287, 288 et 289 de l’Acte Uniforme ne sont pas respectés et sans qu’on ait besoin de justifier de l’existence d’un grief (comme c’est le cas en matière de nullité).

2-   Les voies de recours

Nous nous attarderons aux voies de recours ordinaires et aux voies de recours extraordinaires.

Les voies de recours ordinaires sont l’opposition et l’appel. Le législateur OHADA exclut formellement l’opposition en matière de saisie immobilière tant en instance qu’en appel. S’agissant de l’appel, il ne l’admet que lorsque le jugement déféré a statué sur le principe même de la créance, sur la propriété, sur l’insaisissabilité ou l’aliénabilité de l’immeuble saisi.

Les voies de recours extraordinaires sont la tierce opposition, la requête civile et le pourvoi en cassation. Le législateur communautaire n’en parle pas expressément, mais le règlement de procédure OHADA qui n’autorise que la tierce opposition et la révision limite ces voies de recours aux arrêts rendus par la Cour Commune. Le traité OHADA lui-même ne parle que du recours en cassation (articles 14 et suivants).